フリーレントの部屋は、何か月住むと得になる？ 退去日を変えて比べる方法

「家賃一か月無料」と書かれた部屋が、家賃の安い別の部屋より気になってくる。フリーレントの損得は、免除される金額と住む期間で変わります。もう一つ必要なのが、早く退去したときの条件です。「共益費も無料？」「半年で転勤になったら、結局いくら払う？」。広告の一行からは、初日の振込額も退去までの合計も見えません。

会社の配属がまだ確定していないときや、同居を始める時期が前後しそうなときは、先の予定を一つに決めなくても大丈夫です。半年、一年、二年の三つを仮置きすれば、どの日に引っ越しても予算が持つかを確かめられます。まずは無料という言葉を、契約書の費目と日付に置き直しましょう。

家賃の欄の横に、この三つをメモする

• 家賃・共益費・駐車場代のうち、どの費目がいつまで免除されるか。
• 短期間で解約したときに、何円を、どの条件で支払うか。
• 普段の月額が安い部屋と、同じ退去日までの総額でどちらが合うか。

最初の振込額と、住み終えるまでの負担は違う

フリーレントは、契約で定めた期間の賃料などを免除する条件です。一方、初期費用の分割は、対象となる費用を複数回に分けて払う方法です。どちらも入居時に必要な現金を抑え得るため、物件検索では似た選択肢に見えます。しかし、前者で確認するのは「いくら免除されるか」、後者で確認するのは「何を、いつ、いくら払うか」。この違いが分かると、広告を見た後に聞くことがはっきりします。

たとえば賃料6万円、共益費4,000円、駐車場代6,000円の物件に「賃料一か月分免除」とあれば、家賃の免除額は6万円です。共益費と駐車場代まで対象に含むかは別の条件です。両方が対象外なら、一か月分として少なくともこの二費目の1万円が残ります。初回保証料、火災保険料、引越し代が必要なら、初期費用の見積書でそれぞれを加算してください。家賃の無料期間だけを見て「今月は支払いがない」と判断すると、必要な現金が足りなくなります。

「一か月」は入居日から何日までか

11月20日入居を例にすると、「11月20日から12月19日まで」と「11月末日まで」では対象期間が違います。同じ広告を見ても、賃料発生日の設定や日割りの扱いにより支払開始日は変わります。開始日と終了日を一組で聞き、次の家賃の対象期間と振込期限も確認しましょう。「12月から家賃がかかる」と「12月に最初の引落しがある」も別の話です。

すぐには入居できず、鍵を受け取ってから一週間は旧居で生活する場合もあります。無料期間が契約開始日からなら、その一週間も期間に含むことがあります。もっとも、二つの部屋を行き来して荷物を運べるなら、重なった日にも意味があります。無料の期間を最大限使えるかに加え、移転に必要な日を確保できるかも一緒に考えると、契約日に納得しやすくなります。

家賃6万円と5万7,000円を、半年・一年・二年で並べる

ここからは比較用の架空の条件です。Aは月6万円で最初の家賃一か月分が免除、Bは月5万7,000円で免除なし。部屋の広さ、共益費などの条件は同じとし、まず賃料だけで見ます。Aでは一年未満に解約すると家賃一か月分の違約金が発生すると仮定します。実際の契約の相場や特定物件の条件を示すものではありません。

半年で退去するなら、この例ではAの免除6万円と違約金6万円が相殺され、毎月3,000円安いBが1万8,000円有利です。ちょうど一年で違約金の対象から外れるという仮定なら、今度はAが2万4,000円有利。一方、二年住むとBの方が1万2,000円低くなります。無料と表示されているかよりも、どれくらい住む計画かが答えを変えます。

損得が入れ替わる月を一度だけ計算する

上の例で短期解約の対象を外れた後は、Aの家賃はBより月3,000円高くなります。免除額6万円を月額差3,000円で割ると20か月。20か月住んだ時点では、Aが6万円×19か月で114万円、Bが5万7,000円×20か月で114万円となり、賃料だけなら同額です。毎月の差がほんの少しに見えるときほど、長く住む予定ならこの計算が役立ちます。

二つの部屋の条件が同じことはむしろ少ないものです。Bだけ駐車場が月5,000円高い、Aは徒歩圏で定期券代が下がる、Bの方が職場に近い。それぞれを一か月当たりに直してから足してください。住む期間にかかわらず一回だけ発生する仲介手数料などは、毎月の差に入れず最後に加えます。敷金のように退去時に精算するお金は、入居時に必要な現金の表と区別しましょう。

「一年」の境目をカレンダーで示してもらう

同じ一年でも、「解約の申出日」「契約終了日」「明渡日」のどれを基準にするかによって、いつ申請すればよいかが変わります。たとえば勤務先から転勤を告げられた日、その日に解約の意思を伝えた日、引越し業者が来る日、契約が終わる日は一致しないことがあります。条項に書かれた用語を使って「この日を終了日にする場合は対象ですか」と具体的に質問してください。

消費者庁の検討会に全国宅地建物取引業協会連合会が提出した資料でも、一定期間住むことを前提に賃料を免除し、短期での解約に関する条項を設ける場合が説明されています。免除のある契約すべてに同じ条項が付くわけではありません。名称だけで額や適用の可否を判断せず、自分の契約特約と照合します。消費者庁掲載・全宅連の提出資料

選ぶために、空室の魅力とお金の条件をいったん分ける

正直なところ、駅からの道が明るい、窓からの景色が好き、ぐっすり眠れそうといった理由は、表に金額としては入りません。AとBの総額が近ければ、そうした暮らしやすさを決め手にして構いません。逆に、退去時の一括負担が家計に収まらないなら、気に入った点の数だけで決めると予定が変わったときに動けなくなります。譲れることと譲れないことを一つずつ挙げてから、表を見直してください。

応募や転勤の結果を待っている段階なら、「半年住めた場合」と「二年住めた場合」の両方で資金が足りる物件に絞るやり方もあります。初月無料の案を選ぶなら、その月に支出を買い足すより、来月の通常家賃と移動に必要な現金を先に分けておく手があります。反対に、旧居の解約費用が今月だけ重なる人には、入居時の現金を抑えられること自体に価値があります。同じ免除額でも、どの月を乗り切りたいかで向く案は変わります。

内見の後に届いた見積書で確認できる判断基準

見積書には免除額が載っていても、短期解約の説明は別紙の特約で示されることがあります。まず見積書と契約案の物件名・部屋番号が同じかを合わせ、そのうえで「免除期間」「対象費用」「解約条件」「通常月の支払額」の四か所を確認します。入居前に申し込みを取り下げる場合と、入居後の短期解約の条件も別々に聞いてください。いつから何を負担するのかが混ざらなくなります。

もし署名前に説明と書面の違いに気づいたら、変更内容を反映した書面を受け取りましょう。契約後、請求内容に納得できないときは、募集広告、契約書・特約、費目別の明細、連絡した日時をそろえて相談できます。国土交通省は民間賃貸住宅の契約の参考資料を公開しています。標準契約書と自分の書面を読み比べる際も、実際に合意する条文を先に確かめます。国土交通省「民間賃貸住宅」

無料期間の終わりを、実際の家計で予行する

入居時に冷蔵庫を買い替えたいなら、家賃を免除された六万円をそのまま購入予算に入れる前に、最初に通常家賃を払う日の残高を計算します。たとえば家電を買った月の末に五万円残っても、次の給料日より前に家賃六万円と共益費四千円が落ちるなら、一万四千円の不足です。月を通した収入と支出は釣り合っていても、振込の日に足りなくなります。購入を一週間待つ、初めは必要な家電一台だけにする、といった選び方にも根拠ができます。

転居直後は、旧居の最後の光熱費など、前の暮らしで使った分も新しい口座残高から出ます。無料期間に実際に残せた金額が計算より少ないときは、どの月の支出だったかを見直してください。引越し直後の一回限りの負担と、今後も続く負担を分けられます。

フリーレントの条件を読むときの七問

Q1. 家賃が無料の月は本当に全費用がゼロですか？

A1. 免除対象が賃料なら、共益費、駐車場代、保険料などは別途生じ得ます。見積書で対象と対象外を一行ずつ確認します。

Q2. 無料期間中も住んでよいのですか？

A2. 鍵の受取日と住み始めてよい日を確認します。内装工事中などで入居できる日が別なら、その期間と免除の開始日を照合してください。

Q3. 一年未満で引っ越す可能性があるときは？

A3. 仮に六か月で退去する場合の賃料、特約で発生する費用、解約予告期間の支払いを合計し、別物件の六か月分と比べます。

Q4. 普通の家賃が安い部屋とどう比べますか？

A4. 予定月数をそろえ、家賃・共益費・駐車場代の総額から免除分を引きます。該当する場合だけ、解約時にかかる金額を加えます。

Q5. 更新まで住めば必ず得になりますか？

A5. 毎月の賃料差と更新時に発生する費用次第です。例の二物件なら賃料が同じになるのは20か月で、24か月では結果が逆転します。

Q6. 初期費用の分割と併用できますか？

A6. 物件と利用条件によります。すでに免除された費目を分割元本に含めていないか確認し、初回と通常月の支払額を書面で見ましょう。

Q7. まだ退去日が分からなくても相談できますか？

A7. はい。最短で引っ越す可能性のある月と、予定どおり住めた場合の月を二つ伝えると、それぞれの負担を比べられます。

申込みの前に、一行だけ書き足す

二つの物件の資料に「半年で退去したら」「一年住んだら」と書いて、その横に支払総額を置いてみてください。金額が決まらない箇所は、そのまま担当者に聞く質問になります。広告の印象より、予定が変わっても払える条件かどうかで選べるようになります。